Tony Alexander Update February 2022

The  boom is  over

When discussing  sharemarkets  we  usually  talk  about  periods  of  strongly  rising  prices  as  being  bull markets  –  people  are  bullish.  Hence  the  bronze  bull  on  Wall  Street  in  New York.  When  prices  fall  for  a  sustained  period  we  talk  about  a  bear  market  –  of which  there  is  also  one  in  Wall  Street.

In  housing  markets  people  sometimes  use  the  same  terminology.  But  usually we will  speak  in  terms  of  a  price  boom  rather  than  a  sustained  bull  run.  And when prices  are  falling  –  now  that  is  where  things  get  interesting.  Virtually no-one  talks  or  writes  of  a  bear  market  in  housing.  But  they  do  use  words  like “correction”.  Then  some  get  excited  and  start  writing  “collapse”  or  “plunge”.

The  NZ boom in house prices  has  already  ended  and  if  I  had  to  use  a  single word  to  describe  what  I  feel  is  going  to  happen  over  the  next  2-3  years  it would  be  “flattening”,  rather  than  one  of  the  more  emotive  terms  you  are  about  to  get  bombarded with.

Let’s  address  first  off  all  the  evidence  that  the  boom  is  over.  You  won’t  have  yet  picked  up  on  it  from looking  at  numerous  price  measures  released  each  month  because  they  exclusively  focus  on  price levels  compared  with  a  year  earlier  and  excitement/shock  about  million  dollar  suburbs.  They  are  all ahead  by  20-30%  and  the  only  one  I  pay  attention  to  which  comes  from  the  REINZ  showed  a  23%  rise in  December  2021  from  a  year  earlier.

But  my interest  as  an  economist  is  always  in  what  is  happening  right  now  at  the  coalface  and  that means  while  I  smooth  the  monthly  changes  to  remove  inherent  volatility,  I  don’t  ignore  those monthly  changes.  The  REINZ  data  tell  us  that  average  NZ  dwelling  prices  fell  by  1%  in  December.

When others  realise  what  is  going  on  we  will  see  some  people  extrapolating  the  monthly  changes into  a  sustained  series  of  declines  which  they  will  call  a  “bust”  or  one  of  the  words  already mentioned  above.  But  there  are  a  large  number  of  factors  which  will  help  offset  the  newly  dominant negatives  in  the  housing  market  and  which  will  produce  the  broadly  defined  flattening  which  I  am referring  to.

Other  evidence  that  the  boom  is  over  can  be  found  in  the  range  of  monthly  coalface  surveys  which  I run.  In  the  monthly  survey  of  real  estate  agents  which  I  run  with  REINZ  we  can  see  that  FOMO  –  fear of  missing  out  –  has  gone. In  late-January  only  22%  of  agents  said  that  they  were  seeing  FOMO  on  the  part  of  buyers  they  deal with.  In  October  that  proportion  was  70%,  the  average  is  66%,  and  the  previous  lowest  reading  was 35% in  April  2020.

We have switched  to  a  buyer’s  market.  A  net  11%  of  agents  now  say  that  sellers  are  the  more motivated  party  in  discussions  rather  than  buyers.  In  October  a  net  53%  said  buyers  were  the  mostdetermined  to  get  a  deal  done.  The  average  is  53%  and  since  my  survey  started  in  April  2020  we  have never  before  had  a  buyer’s  market  in  place.

A net  65% of agents  say  that  they  are  seeing  fewer  first  home  buyers  and  a  net  56%  say  they  are seeing  fewer  investors.

The  boom in house  transactions  and  pricing  has  ended  as  a  result  of  some  large  factors.  Interest  rates late  last  year  for  fixed  rate  mortgages  rose  at  their  fastest  pace  since  the  early-1990s.  Banks  can  only have  10%  of  new lending  at  low  deposits  compared  with  20%  before  November  1.  Net  migration flows  have  turned  negative.  Many  buyers  have  simply  been  burnt  off  by  high  prices,  and  the  CCCFA  Credit  Contracts  and  Consumer  Finance  Act  –  has  meant  for  many  first  home  buyers  in  particular getting  a  mortgage  from  a  bank  in  the  short-term  has  become  impossible.

Factors  driving  the  end  of  the  boom  are  strong  and  clear  and  since  before  the  middle  of  2021  I  have been  writing  about  us  being  in  the  endgame  for  the  housing  market  booms  since  1992,  since  the GFC,  and  since  June  2020.  But  why  will  we  not  now  see  prices  go  back  to  pre-Covid  levels  as  the Prime  Minister  last  year  said  she  would  like  to  see  happen?

Average  fixed  mortgage  rates  will  probably  exceed  5%  late  this  year  and  for  some  people  that  will represent  a  doubling  in  cost.  But  banks  lent  funds  on  the  basis  of  borrowers  being  able  to  service rates  3%  and  more  above  what  they  were  starting  at.  So,  if  someone  fixed  for  2.19%  mid-2021  and soon  they  pay  5%,  they’ve  already  proved  they  can  handle  5.5%  or  more.  This  means  very  few  people will  have  to  sell  their  property.

Of  importance  here  also  is  the  very  strong  jobs  market.  High  job  security  will  keep  people  willing  to service  their  debt  and  willing  to  keep  planning  for  a  property  purchase.  Investors  also  already  have little  difficulty  getting  tenants  and  high  job  security  means  no  wave  of  redundancy-fuelled  rent arrears  is  likely.

Inflation  is  almost  6%  and  as  a  rule  in  a  high  inflation  environment  investors  shift  funds  away  from bank  accounts  into  assets  which  tend  to  hold  their  value.  That  includes  property.

Construction  costs  are  likely  to  keep  rising  this  year  and  next  and  as  problems  grow  regarding purchasing  off  the  plan,  we  are  going  to  see  more  and  more  buyers  switch  back  to  looking  through the  growing  number  of  listings  for  existing  properties.

Some 165,000  migrants  have  become  eligible  for  a  special  visa  giving  them  permanent  residency.  As numbers  gaining  this  special  visa  grow  this  year  (5,000  so  far)  and  they  become  legally  able  to purchase  a  dwelling,  demand  for  housing  will  grow,  especially  in  Auckland.

Another  factor  which  will  limit  the  extent  of  average  house  price  declines  this  coming  year  is  the $600bn  surge  in  net  household  wealth  over  the  past  two  years.  People  have  become  a  lot  wealthier through  their  holdings  of  assets  such  as  property  and  shares.  Deposits  in  bank  accounts  are  also  well above  levels  which  they  would  otherwise  have  been  at  without  the  pandemic.

This  means  debt  to  asset  ratios  are  not  problematic.  For  instance,  the  ratio  of  owner-occupied  debt to  housing  market  value  is  about  22%  compared  with  just  14%  for  investors.  The  government’s withdrawal  of  interest  expense  deductibility  for  landlords  is  not  going  to  have  as  much  of  a depressing  impact  on  willingness  to  hold  property  by  investors  as  they  probably  think.

Having  said  that,  some  investors  are  selling  in  the  face  of  cash  flow  difficulties  due  to  rising  costs, rising  interest  rates,  tax  changes,  and  banks  demanding  they  shift  from  interest-only  mortgages  toprincipal  and  interest  facilities.  This  however  is  leading  to  a  reduction  in  the  supply  of  rental  housing, upward  pressure  on  rents,  and  an  increasing  incentive  for  those  in  the  sector  who  have  not  yet  sold to  keep  holding  their  assets.

In  fact  well  over  60%  of  investors  say  they  plan  holding  their  properties  for  at  least  ten  years.

The  upshot  of  all  of  these  factors  plus  many  others  on  the  positive  and  negative  side  is  that  the  boom is  over,  but  a  bust  is  not  in  hand.  Instead  we  are  going  to  see  people  being  able  to  make  their  housing and  investment  decisions  in  less  frenzied  circumstances.  Vendors  will  have  to  become  more  realistic in  their  pricing  and  acceptance  of  buyer  conditions,  and  real  estate  agents  will  spend  more  time discussing  market  realities  with  vendors  rather  than  buyers.

By Tony  Alexander