Tony Alexander update March 2022

The  pullback  from  unsustainable  pricing  heights.

 

Last  month  I  wrote  about  the  boom  being  over  in  the  residential  real  estate  market  around  New Zealand  and  the  past  month  has  brought  further  evidence  of  this.  Specifically, after  falling  1.5%  in  December  average  NZ  house  prices  fell  by  another  1.1%  in January.

In  Auckland  the  falls  over  the  past  two  months  respectively  have  been  2.4% and  2.6%,  Wellington  +0.2%  then  -2.9%,  and  Canterbury  -0.8%  then  +0.8%.  We shouldn’t  read  too  much  into  monthly  price  changes  because  they  can  be quite  volatile.  But  I  have  done  so  here  because  the  usual  measure  I  use smoothed  over  three  months  would  not  capture  the  suddenness  of  the change  in  housing  conditions  through  our  summer.

From  just  before  the  middle  of  last  year  my  main  housing  comment  had  been that  we  had  entered  the  “endgame”  for  the  housing  boom  whether  one  was  referring  to  the Covid-boom,  the  surge  in  prices  since  shortly  after  the  Global  Financial  Crisis  ended,  or  the  three decades  since  1992.  My  expectation  had  been  that  we  would  see  prices  flattening  out  and  activity levels  falling  firmly  away  from  the  June  quarter  of  this  year.

Instead,  these  things  have  happened  almost  six  months  earlier  than  expected.  This  is  not  because interest  rates  have  increased  more  rapidly  than  anticipated.  The  Reserve  Bank  is  still  well  behind  the curve  with  its  rate  rises  which  so  far  amount  to  only  0.75%.  At  the  1.0%  level  which  the  official  cash rate  was  taken  to  on  February  23  monetary  conditions  are  still  highly  stimulatory.

The  sharp  market  turning  has  also  not  occurred  because  of  a  labour  market  shock.  We  have  learnt that  the  unemployment  rate  has  fallen  to  a  record  low  of  3.2%  and  all  measures  of  labour  market strength  show  worsening  shortages  of  employees.  One  from  the  NZIER  shows  that  a  record  net  73% of  businesses  are  struggling  to  source  skilled  staff  and  a  record  net  61%  are  struggling  even  to  get unskilled  people.  Far  more  businesses  are  constrained  now  by  a  lack  of  employees  than  by  a  lack  of customers.

The  sudden  turning  of  housing  market  strength  reflects  a  credit  crunch  induced  by  three  big  changes. First,  the  Reserve  Bank  has  made  it  clear  that  after  a  period  of  investigating  the  functioning  and effectiveness  of  debt  to  income  limits  on  how  much  banks  can  lend  people,  they  are  likely  to  formally introduce  such  limits  from  late  this  year.  In  anticipation  of  this  happening  some  (not  all)  banks  have introduced  DTIs  already,  usually  at  a  ratio  of  6.

Second,  after  reintroducing  loan  to  value  ratio  restrictions  (LVRs)  in  February  2021  the  Reserve  Bank required  investors  to  have  a  40%  deposit  from  May.  Then  from  November  1  they  began  restricting banks  to  having  a  maximum  of  10%  of  their  new  loans  with  deposits  below  the  minimum  required rather  than  20%.

As  November  advanced  some  banks  realised  that  if  they  let  pre-approvals  for  mortgages  be  used  as promised  to  young  buyers,  they  would  risk  breaching  the  10%  limit.  So,  through  the  month  they pulled  authorisation  for  many  of  these  loans  and  young  first  home  buyers  around  the  country  found themselves  unable  to  bid  at  auctions  and  tenders  as  they  had  been  planning.

Such  sudden  removal  of  pre-approvals  has  ended,  but  mainly  because  banks  have  pulled  back  from offering  the  volume  of  lending  to  people  with  low  deposits  which  they  were  doing  previously.

Third,  and  most  important  of  all  the  credit  crunch  elements,  changes  to  the  Credit  Contracts  and Consumer  Finance  Act  came  into  force  on  December  1.  These  changes  essentially  mean  banks  need to  base  their  lending  decisions  on  the  specific  sending  patterns  of  loan  applicants  rather  than  using standard  numbers  from  statistical  tables.  They  also  feel  they  cannot  risk  taking  an  applicant’s  word that  they  will  alter  spending  levels  once  they  have  to  service  a  mortgage.

This  has  resulted  in  thousands  of  potential  borrowers  either  being  denied  finance  or  simply  no  longer even  contacting  a  bank  or  mortgage  adviser  to  submit  an  application  because  of  the  publicity  given to  banks  cutting  back  their  credit  availability.

This  sudden  cessation  of  credit  flows  at  levels  of  the  past  has  left  many  people  unable  to  bid  at auctions  and  the  result  has  been  sellers  having  to  pull  back  from  their  expectations  of  receiving extremely  high  prices  for  their  properties.  And  that  is  probably  the  best  way  to  think  about  the declines  in  prices  which  are  underway  –  a  reality  check.

Average  house  prices  last  year  soared  to  levels  well  away  from  the  fundamentals  of  economic  and labour  market  strength,  housing  supply,  and  financing  cost  and  availability.  The  strength  of  FOMO  fear  of  missing  out  –  on  the  part  of  buyers  was  so  great  that  sellers  found  they  could  post  higher  and higher  asking  prices  and  people  would  continue  to  pay  them.

When willing  demand  exceeds  willing  supply  prices  can  soar,  especially  in  a  market  where  new supply  can  be  slow  in  responding  to  pricing  signals.

But  now,  sellers  are  losing  their  belief  that  the  silly  prices  of  late-2021  can  be  achieved  and  more realistic  pricing  conditions  and  levels  are  returning.  We  cannot  know  how  long  this  pullback  from  the fantasy  ether  will  last  or  by  how  far  prices  will  fall. But  as  an  economist  I  am  still  left  focussing  on  the  fundamentals  when  it  comes  to  assessing  where things  are  likely  to  go  and  what  those  fundamentals  look  like  is  this.  The  negatives  now  dominate. These  include  rising  interest  rates  which  will  eventually  see  mortgage  rates  near  6.5%.  Opening  of the  borders  is  likely  to  see  a  net  outflow  of  Kiwis  seeking  higher  incomes  offshore.  New  house  supply is  booming,  and  people  are  now  diverting  their  spending  back  towards  offshore  travel.

But  there  are  also  some  firm  positive  elements  in  play.  These  include  the  strong  labour  market,  rising construction  costs,  granting  of  residency  visas  to  up  to  165,000  migrants,  and  some  support  from  a few  returning  Kiwis.

The  upshot  is  that  from  where  we  all  stand  at  the  moment,  it  seems  reasonable  to  believe  that average  NZ  house  prices  will  fall  by  maybe  10%  from  levels  of  late-2021.  That  process  may  take  a  lot of  this  year.  After  that  a  potentially  extended  period  of  directionless  prices  is  possible.

Then  again,  keep  in  mind  that  two  years  ago  we  economists  had  exactly  the  same  outlook  for  a  fall  in prices.  And  look  what  actually  happened!  So  treat  all  price  forecasts  with  a  bag  of  salt  and  keepfocussed  on  the  long-term  fundamentals  which  still  argue  for  prices  increasing  over  the  coming decades.

Go to www.tonyalexander.nz to  subscribe  to  my  free weekly  “Tony’s  View”  for  easy-to-understand discussion  of  wider  developments  in  the  NZ  economy,  plus  more  on  housing  markets.

By  Tony  Alexander

  • Market Updates